법인 부동산 투자할 때 장단점

 

법인부동산

 

 

 

 

 

 

 

정부가 지난 해 발표한 '6ㆍ17 대책'에 따라 법인 소유의 부동산에 대한 종합부동산세 계산 시 기본공제를 배제하고 종합부동산세 세율을 인상과 동시에 법인 소유 주택의 양도 차익에 대한 추가 법인세율이 대폭 인상시키면서, 개인의 과다한 양도소득세를 회피하기 위하여 법인을 활용한 거래를 통하여 지속적인 투기 활동을 미연에 방지하겠다는 정부의 방침이 있었다. 

이와 동시에 대출이 제한되면서 더 이상 부동산 법인 투자로 인한 메리트가 사라지는 것처럼 보였으나, 개인의 양도소득세율과 법인의 법인세율의 차이로 인하여 법인으로 투자하는 것이 크게 감소하지는 않을 것이라는 전망이다. 다만 법인사업자로 부동산을 투자하는 경우의 단점도 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요하다.

 

 

 

 

 

ⓐ개인에 비해 높은 법인의 '대출 한도' 활용 

고소득 연예인 또는 전문직 종사자들이 소위 ‘꼬마 빌딩’이라는 부동산을 통한 투자를 계획하면서 자기 자본에 대출을 최대한 활용하기 위한 방법으로 법인을 새로이 설립하거나 지인 등을 통하여 기존 법인을 인수한 후 투자에 나서는 경우가 많다고 한다. 법인을 통하여 투자를 하는 가장 큰 이유는 개인에 비하여 법인의 대출한도가 높기 때문이라고 한다. 이러한 대출을 활용한 투자는 자기 자본 대비 투자수익율을 높일 수 있기에 많은 관심을 가지고 있다.

특히 매출 실적이 전혀 없는 신설 법인도 제2금융권을 통하는 경우 투자 예정인 부동산의 평가액의 70%에 상당하는 대출한도를 받을 수 있다고 한다. 매출 실적이 있거나 특별한 업종을 운영하거나 대표이사의 신용도가 좋은 경우에는 대출한도를 더 높일 수 있다고 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ⓑ세율 차이로 인한 가처분 소득의 증가 

법인을 통한 부동산 투자에 대한 세 부담뿐 아니라 일반 사업을 운영하는 경우에도 법인으로 운영하는 것이 세 부담 측면에서 보면 매우 유리한 것이 사실이다. 과세표준에 따라 적용되는 세율이 개인의 경우 최고 세율이 45%인 반면, 법인사업자의 경우 최고 세율이 25%에 불과하다. 특히 법인 사업자의 경우 최고 세율이 적용되기 위해서는 과세표준이 3천억원을 초과하는 경우에 해당하여야 하기에 법인세율의 최고세율을 적용 받는 경우는 그렇게 많지 않다. 반면 개인의 경우 과세표준이 10억원을 초과하는 경우에 최고세율 45%가 적용된다. 

예를 들어 부동산을 양도하는 경우 과세표준이 100억원일 때, 개인은 최고세율인 45%를 적용 받지만, 법인사업자는 20%의 세율을 적용 받게 되어 법인사업자가 그 세율 차이만큼 가처분 소득이 더 많게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ⓒ개인과 법인의 세율 비교 

 

 

 

 

 

양도소득세율 법인세율

 

 

 

 

 

 

 

 

 

○ 과세표준이 50억 원인 경우의 세액 비교 

→ 개인 양도소득세 
5,000,000,000 x 45% - 65,400,000 = 2,184,600,000

→ 법인 법인세
5,000,000,000 x 20% - 20,000,000 = 980,000,000

# 개인 및 법인 공통으로 지방소득세 10% +

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ⓓ운영비에 대한 법인사업자의 혜택 

법인사업자가 부동산 등을 매입한 후 처분하는 경우에는 법인사업자의 기본경비, 즉 인건비, 사무실유지비, 차량유지비 등 일반관리비도 법인세 과세 표준 계산시에 차감하게 된다. 반면 개인의 경우에는 순수한 개인의 경우 부동산 투자와 관련된 간접 비용을 과세표준계산시 공제가 불가능하다. 

그리고 개인이 사업자등록을 하고 부동산 투자를 하는 경우에는 부동산매매업에 대한 비교 과세로 인하여 간접 비용을 인정받지 못하게 되어 이런 부분도 법인을 통하여 거래를 하는 것이 유리할 수 있다. 특히 대출을 활용하여 자기 자본보다 많은 금액을 투자하는 경우에는 법인사업자의 경우 대출에 대한 이자비용도 과세표준에서 차감하기 때문에 세율 차이뿐만 아니라 과세표준을 계산하는데 에서도 유리한 점이 있을 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ⓔ법인사업자로 부동산 거래를 하는 경우 유의 사항 

수도권 과밀화 방지와 균형적인 지역 발전을 위하여 과밀억제권역에서 새로운 법인을 설립하거나 이전하여 부동산 투자를 하는 경우에 자본금에 대한 등록세가 중과되며, 설립 후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에도 취득세가 중과될 수 있으니 특히 유의할 필요가 있다. 

특히 중과 제도를 회피하기 위하여 설립이 오랜 된 법인을 인수하는 경우에는 그 법인의 휴면 법인인지를 확인할 필요가 있다. 휴면 법인의 경우 활동을 새롭게 시작하는 때에 새로 설립한 것과 동일하게 중과제도를 적용하기 때문이다. 

그리고 가장 민감하면서 중요한 문제는 법인은 그 법인의 대표이사 또는 주주와는 완전히 별개의 인격체라는 것이다. 법인의 세율을 낮게 정한 이유는 법인의 지속적인 경제활동을 지원하는데 큰 목적이 있다. 법인은 그 법인의 정관상 사업목적을 수행하는 일 외에는 법인의 자금을 투입할 수 없는 것이 원칙이다. 

그러므로 법인의 주식을 100% 소유한 주주라 하더라도 법인의 자금을 마음대로 가져다 쓸 수 없는 것이다. 오로지 배당을 통하여 또는 근로대가로 급여를 지급받을 수 있을 뿐이다. 이러한 원칙을 지키지 않고 법인의 자금을 대표이사 등이 개인적인 용도로 인출하거나 법인의 사업목적에 맞지 않는 용도로 지출하게 되면 형법상 횡령이나 배임 등으로 형사처벌을 받을 수 있다는 점을 특히 유의하여야 한다.

따라서 법인을 통한 꼬마빌딩 등의 거래 여부를 결정할 때에는 그 법인의 지속적인 경제활동 여부를 먼저 판단하는 것이 필요하다. 많은 소득을 남겼다 하더라도 그 법인으로 경제 활동을 지속하지 않고 대표이사 또는 주주가 자금을 인출하여 다른 투자 등에 활용하는 경우에는 형사처벌 외에도 법인세법 상의 인정상여 처분 등으로 추가적인 세부담이 발생하여 가처분 소득이 감소하게 되는 점을 인식할 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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<비즈앤택스 자료>